空き家が老朽化する理由、そしてその対策案 | 不動産は茨城県、神栖市の株式会社Sweet Room | ブログ

Sweet Room栗山です。

空き家が老朽化する理由として、具体的にどのようなものがあると思われますか？ 最も大きな理由と思われる3点について詳しく説明しようと思います。 まずは、老朽化が進む大きな要因の一つとして、換気されないという点が挙げられます。 実は、換気を行うだけでも建物の維持管理には大いに役立っているのです。 特に木造の戸建ては換気をしていないと、あっという間に劣化してしまいます。 換気しないということは新鮮な空気が流れないということに繋がります。 空気がよどむことで、ホコリがたまり、湿気が解消しません。 特に梅雨時期に換気を行わなければ、部屋内にカビが発生し、害虫が発生する原因となってしまいます。 カビによる被害は人体だけに及ぶものではなく建物内部にも甚大な被害を及ぼすのです。 特に木造戸建ての場合は、柱や床、壁といったいたるところに胞子がへばりついてしまい木材の劣化を早めます。 木材自体も適度な換気がなければ耐久性が大きく損なわれてしまいます。 空き家が遠方だったり、面倒くさくてなかなか換気に行かなかったりしてしまうと、上記のような問題が発生し、一気に老朽化してしまいます。 また、空き家の掃除を行わないことも、老朽化を大きく速める原因となります。 掃除をしないと、ほこりがたまって害虫が発生しやすい状態になり、換気しない場合と同様に木材の劣化を早めます。 庭や植木などがある戸建て住宅では、雑草が伸び放題、木の枝が生え放題となってしまい、ハチや他の害虫が発生する原因となります。 木の枝が伸び放題になり、隣の敷地や道路まで伸びると近隣住民にも迷惑をかける場合もあります。 掃除をしないと、建物の傷み具合がわかりません。例えば、外壁のひび割れに気づかず放置してしまうと、ひび割れ箇所に雨が入り込み、劣化を速める原因になります。 空き家の老朽化を防ぐためには、掃除をこまめに行うことも非常に大切なことだといえるでしょう。 それに空き家では、水道や排水設備が長期間使われないことも老朽化の原因になります。 キッチンや浴室、洗面所、トイレなどの排水管は、定期的に水を流していないと、排水トラップ内の水が蒸発し、下水のにおいや害虫が室内に侵入しやすくなります。 また、水道管や給湯設備を長期間使用しないまま放置すると、配管内部の劣化やサビ、パッキンの傷みなどが進むこともあります。 久しぶりに水道を使った際に水漏れが発生するケースもあるため、空き家を管理する際は、換気や掃除だけでなく、水回りの確認も欠かせません。 ここでより大事なお話です。空き家の老朽化が起こる要因を前述しましたが、老朽化することにより、どのようなリスクがあるのでしょうか。 主なリスクは次の4点です。 ①   雨漏りリスク。 空き家の状態が長く続き、管理が十分に行き届いていない場合、建物の傷み具合に気が付きません。 実際に住んでいると、建物の傷み具合に気づき、早急に対策を打てるのですが、住んでいないと傷みに気付かずに放置してしまう可能性があります。 外壁のひび割れを放置してしまうと雨水が内部に侵入してしまい、木造の場合は木材の腐食、鉄筋の場合は内部の鉄筋の腐食を早めてしまいます。 また、雨漏りが起こっていても空き家の場合は気づくことができないため、雨漏りにより建物内部の床や壁にも雨水が侵入し、劣化や腐食を早めてしまうのです。 雨漏りに気づき修繕したとしても、一旦雨水によって水分を大量に含んだ木材は、反りや縮小といった形状変化を起こしやすく、建物に大きなダメージを与えます。 木材と水分は相性があまり良くないため、耐久性を大きく損なうおそれがあります。 ②   害虫や小動物侵入によるリスク。 換気や掃除の不備により、カビが増殖すると、シロアリなど建物の劣化に大きな影響を与えてしまう害虫を発生させる要因となります。 シロアリは、木材を食べてしまうので当然ながら建物の老朽化を加速させてしまいます。 また、シロアリだけではなく、ネズミが出る場合もあります。 ネズミが出ると木材を噛むため、老朽化の原因となります。 また、猫が入り込む可能性も考えないといけないでしょう。猫は爪を研ぐために木材を削ります。 ネズミや猫などの小動物が入り込むと、糞尿による悪臭や衛生被害、建物内部の汚損につながる可能性もあります。 ③   倒壊リスク。 雨漏りリスクや害虫リスクを放置すると老朽化が加速し、最悪の場合は建物が倒壊する可能性もあります。 木材が急激に老朽化すると耐久性が大幅に落ち、台風や地震などの自然災害により倒壊するリスクが高まるのです。 近隣の家は倒壊する程ではないレベルの災害でも、建物の劣化が進んで老朽化している空き家は倒壊する可能性があります。 建物が倒壊した場合、近隣住民や建物が被害を受ける可能性もあります。 数々のリスクを放置した結果、最後には倒壊という最悪の結果を招くおそれがあるという点はしっかり認識しておきましょう。 ④   「管理不全空家等」に指定されるリスク。 2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）」は、2023年の改正でさらに強化されました。 改正法では、倒壊寸前など著しく危険な「特定空家」に加え、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家等」という新たな区分が設けられました。 管理不全空家等に指定されると、市区町村から管理改善の勧告を受け、改善されない場合は固定資産税の住宅用地特例（土地のうち200㎡以下の部分について固定資産税の課税標準を6分の1に軽減する制度など）が適用除外となる可能性があります。 つまり、管理を放置することで固定資産税が大幅に増加するリスクがあります。空き家になる前に検討すべきことと老朽化対策としましては、ご売却の方向がほとんどを占めますが、将来的に活用したいと思っている、現在の家は子供に渡して、空き家である実家に暮らしたいと思っていたりと、対策は如何様にもなります。 まずは、一番ダメな放置を見直すためにも一度Sweet Roomへご相談ください。お待ちしております。