入院中の親の名義の不動産売却の注意点 | 不動産は茨城県、神栖市の株式会社Sweet Room | ブログ

Sweet Room栗山です。

入院中のお親御様名義の不動産をご売却されるとのこと、ご心労やご負担も多いこととお察しいたします。 親御様が入院中に不動産を売却する場合、最も重要になる注意点は「親御様に意思能力（判断能力）がしっかりとあるかどうか」です。これによって取れる手続きが大きく変わってきます。 注意点を大きく2つのケースに分けて解説いたします。 まずは親御様の判断能力がしっかりしている場合ですが、 親御様ご自身に売却の意思があり、内容を正しく理解できる状態であれば、次の方法で売却を進めることができます。 ①   お子様などを「代理人」に立てる。 親御様ご自身が動けなくても、ご家族を代理人として売却手続きを進めることが可能です。 その注意点としましては、親御様直筆・実印での「委任状」と「印鑑証明書」が必須です。また、不動産会社や司法書士はなりすましを防ぐため、親御様ご本人への厳格な意思確認（面会や電話など）を行う義務があります。 ②   病院を契約場所にする・持ち回り契約にする。 不動産会社や買主様に事情を説明し、病院の談話室などで売買契約を行うことも可能です。また、不動産会社の担当者が契約書を各所に持ち運んで署名捺印をもらう「持ち回り契約」という方法もあります。 ③   親から子へ名義変更（贈与・売買）してから売却する。 事前に名義をお子様に変えてから売却する方法ですが、税金面での注意が強く必要です。 その際の注意点は、無償で名義変更すると高額な「贈与税」がかかる可能性があります。親族間での売買であっても、相場より著しく低い価格で買い取ると「みなし贈与」として課税されるリスクがあります。 反対に、売却が厄介なことは、親御様が認知症などで判断能力が低下している場合です。 ご病気や認知症の進行などにより、ご本人様が契約内容を理解できない状態の場合、委任状を使った代理人による売却は原則無効となります。 そのため、「成年後見制度」の利用が必須となります。 この場合、家庭裁判所に申し立てを行い、「成年後見人」を選任してもらう必要があります。 注意点① 時間がかかること。申し立てから後見人が決まるまで、通常1〜2ヶ月程度の時間がかかります。売却を急いでいる場合はスケジュールに余裕を持つ必要があります。 注意点② 居住用不動産の売却には許可が必要なこと。売却する不動産が親御様の「自宅（居住用不動産）」であった場合、成年後見人が選ばれた後でも、さらに家庭裁判所の「売却許可」が必要になります。親御様の利益にならない不当な売却などは許可されません。 注意点③ 後見人は必ずしも家族とは限らないこと。家庭裁判所の判断により、ご家族ではなく弁護士や司法書士などの専門家が選定されるケースもあります。   現在の親御様のご状況や、売却の目的（入院・介護費用の捻出など）によって最適な進め方は異なります。ご自身だけで進めず、まずはSweet Roomまでご相談ください。相続診断士も在籍しており、司法書士への連携も安心しておすすめできます。