離婚後３年経過で、元夫から家を買う場合の注意点 | 不動産は茨城県、神栖市の株式会社Sweet Room | ブログ

Sweet Room栗山です。

離婚から3年が経過した後に、元夫から不動産（家）を購入する場合、法務、税務、住宅ローンなど多方面においていくつかの重要な注意点が生じます。 まず、財産分与と通常の売買の法的な違いです。 離婚後3年が経過している場合、法的な扱いが大きく変わります。離婚に伴う財産分与を請求できる期間は、離婚した日の翌日から起算して2年間と法律（民法第768条第2項）で定められています。3年が経過しているため、原則として「財産分与」として名義変更や財産の移転を行うことはできなくなります。そのため、元夫からの購入は、第三者間で行うのと同様の「通常の不動産売買（個人間売買など）」として処理する必要があります。 そして税務上の注意点（みなし譲渡所得課税など）もございます。通常の売買であっても、売主と買主が元夫婦（あるいは個人の売買）である場合、税務署の目が厳しくなる傾向があります。相場よりも著しく低い価格（極端な安値）で元夫から家を買うと、税務上は「みなし譲渡所得課税」が元夫に課される可能性があります。つまり、実際に売却代金を受け取っていなくても、時価で売ったとみなされて元夫に譲渡所得税（所得税・住民税）が発生するリスクがあります。適正な時価（不動産鑑定や査定額など）を基準に売買価格を決めることが重要です。原則として、生計を一にする親族や特別な関係にある者（元配偶者など）からの購入の場合、住宅ローン控除の対象外となるケースがあります。また、過去に居住していたマイホームの特例や各種特例の適用関係も、売買の経緯や所有権の状況によって制限を受ける可能性があるため事前の確認が必要です。 また、住宅ローンの審査と借り入れについては、ご自身で住宅ローンを組んで購入する場合、元夫との契約や不動産の状況によって審査に影響が出ることがあります。元夫名義の住宅ローンがまだ残っている場合、売却代金でそのローンを一括完還済（あるいは抵当権の抹消）することが大前提となります。アンダーローン（時価＞残債）であれば問題ありませんが、オーバーローン（時価＜残債）の場合は差額の資金手当てが必要になります。金融機関によっては「個人間売買」に対する住宅ローンの融資に消極的な場合や、信頼できる宅地建物取引業者（仲介業者）が間に入ることが必須条件となる場合があります。 最後に所有権移転登記と費用面です。財産分与であれば登録免許税の税率が低くなる特例がありますが、通常の売買となるため通常の税率（所有権移転登記など）が適用されます。個人間であっても、契約書の作成、重要事項説明、価格の適正性の担保、金融機関や法務局への手続きをスムーズに進めるために、不動産会社を仲介に入れたほうが安全かつ確実です。その場合は仲介手数料等の諸費用が発生します。 お互いの合意やローンの残債状況、物件の価格設定によって手続きの進め方が大きく異なりますので、事前に不動産会社や税理士などの専門家に相談されることをおすすめします。具体的なお家の状況やローンの残債などについて、さらに詳しく確認したい点があればSweet Roomまでご連絡お待ちしております。