自分が住んでいなかった実家を売却するには？ | 不動産は茨城県、神栖市の株式会社Sweet Room | ブログ

Sweet Rooｍ栗山です。

自分が住んでいない実家（空き家や、親が名義人の家など）を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる「名義（所有権）」や「税金」のハードルがあります。 スムーズに進めるための手順と、知っておくべき重要なポイントを分かりやすくお話ししようと思います。 まずは、最優先で確認すべきことは誰の名義か？ということです。 不動産は「登記上の所有者（名義人）」しか売却手続きを行うことができません。そこで、その家が誰の名義になっているかを確認します。 親が健在で、親の名義の場合、原則として、親本人が売主となります。 ただ、親が認知症などで意思能力が低下している場合は、通常の売却ができません。成年後見制度の利用や、家族信託（事前に契約が必要）などを検討する必要があります。 反対に、親が亡くなっており、名義変更をしていない場合はどうでしょうか。 その場合、売却する前に、必ず「相続登記（名義変更）」を行う必要があります。 遺産分割協議を行い、相続人のうち誰がその家を引き継ぐかを決めて登記を済ませないと、売りに出すことができません。

いざ、名義の問題がクリアになったら、以下の流れで売却を進めます。

①物件の現状把握と資料集めについて。 家の価値を調べるために、次の書類が手元にあるか確認します。 〇登記済証（権利証）または登記識別情報通知書 〇固定資産税の納税通知書（毎年来るもの） 〇土地の測量図や建物の図面（あれば）

②不動産会社に査定を依頼する 実家がある地域の不動産会社を選び、査定を依頼します。実家が遠方にある場合は、オンラインで対応してくれる不動産会社を利用すると便利です。 ここで大事なポイントですが、査定には、データから概算を出す「机上査定」と、実際に現地を見てもらう「訪問査定」があります。本格的に売り出す際は必ず訪問査定を依頼しましょう。

③実際に媒介契約を結んで売り出します。信頼できる不動産会社が決まったら、売却活動を依頼する「媒介契約」を結び、売り出し価格を決めて買い手を探します。

④最後に売買契約・引き渡しです。 買い手が見つかったら売買契約を結び、手付金を受け取ります。その後、残金の決済と同時に所有権を移転し、鍵を引き渡します。

本題に戻りますが、「住んでいなかった家」ならではの注意点について、よくある注意点は残置物（家具・荷物）の処分です。 自分が住んでいなかった実家には、親の家財道具や荷物（残置物）が大量に残っているケースがほとんどです。原則として、家の中を完全に空（から）にした状態で引き渡す必要があります。 処分は専門の業者（不用品回収や遺品整理業者）に依頼するのが一般的ですが、費用がかかるため、査定の段階で不動産会社に見積もりを含めて相談してみるのがおすすめです。 また、実家の売却についてよくあるご相談は、遠方の場合の管理・立ち会いです。 実家が現在の住まいから遠い場合、何度も現地に行くのが負担になります。 売却活動中の内覧や管理は、地元の不動産会社に鍵を預けて任せるのがスムーズです。

さて、一番気になる知っておきたい税金とコストを抑える特例ですが、家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、もちろん税金がかかります。通常、自分が住んでいない家（マイホーム以外）の売却は税金面で不利になりやすいですが、実家の売却には以下のような緩和措置があります。

①空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除。亡くなった親が一人で住んでいた実家を相続し、一定の要件（昭和56年5月31日以前に建てられた新耐震基準を満たさない建物を取り壊して更地にする、または耐震リフォームをする等）を満たして売却する場合、利益から最大3,000万円まで控除されます。※しかし適用期間などの制限があります。

②取得費が分からない場合の注意。親が昔いくらで買ったか分からない場合、売却価格の「5%」が取得費とみなされてしまい、税金が高くなるケースがあります。購入当時の契約書や領収書がないか、事前に実家を探しておきましょう。  

まずは、不動産会社へ相談する前に「現在の名義が誰になっているか（親名義か、相続登記が必要か）」と、「実家の中にどれくらい荷物が残っているか」の2点を確認することから始めてみてください。 その他にも、実家売却についてご質問がございましたら、Sweet Rooｍまで、ご連絡お待ちしております。