自己破産前に自宅を売却する流れ | 不動産は茨城県、神栖市の株式会社Sweet Room | ブログ

Sweet Rooｍ栗山です。

自己破産を検討する際、その前に自宅を売却すること（任意売却など）は可能ですが、進め方を誤ると自己破産手続きそのものに重大な支障をきたす、免責不許可事由にあたるリスクがあります。 そのため、一般的な不動産売却とは異なり、弁護士と不動産のプロが連携して進めるのが鉄則です。安全に進めるための大まかな流れと重要な注意点は次の通りです。   自己破産前の自宅売却の一般的な流れは次の通りですが、必ず弁護士に自己破産の相談・依頼を済ませてから実務に動く必要があります。 まずは自己破産を依頼する弁護士に「破産前に家を売りたい」と相談します。住宅ローンの残高や、家の査定額がアンダーローンかオーバーローンかによって、破産手続きへの影響が異なるためです。次に不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値（売却予想価格）を出します。オーバーローンとは売却価格よりローン残高の方が多い状態をいいます。アンダーローンとは売却価格の方がローン残高より高く、手元に現金が残る状態です。特にオーバーローンの場合、家を売ってもローンを完済できないため、銀行などの抵当権（担保）を外してもらう交渉が必要です。これを「任意売却」と呼び、専門のノウハウを持つ不動産会社が銀行と交渉を行います。いざ買い手を見つけ、弁護士や債権者の同意を得た価格で売買契約を結びます。売却代金は、基本的には住宅ローンの返済や売却経費（仲介手数料など）に直接充てられます。そして自宅の処分が完了した段階で、裁判所に自己破産の申し立てを行います。 ここで重要な破産前の売却で絶対にやってはいけない注意点です。 自己破産前の売却は、裁判所や債権者から「財産隠し」や「不公平な返済」と見なされやすいため、次の行動は厳禁です。 ①    相場より著しく安い価格で売る（廉価売却）ことはやめるべきです。親族や知人に「安く譲って後で買い戻す」といった行為は、財産を不当に減少させる行為（詐害行為）とみなされ、自己破産ができなくなる（免責不許可）可能性が極めて高くなります。必ず市場価格（適正価格）で売却する必要があります。 ②    特定の債権者だけに優先して返済する（偏頗弁済 - へんぱべんさい） アンダーローンなどで売却益（手元に残ったお金）が出た場合、そのお金で「お世話になった知人や親族からの借金だけを返す」「一部のカード会社だけ返す」といった行為は法律で禁止されています。残ったお金は、破産手続きの中で全債権者に平等に分配されるべき財産となります。 ③    売却代金を隠す・使ってしまう 手元に残った売却益を隠したり、生活費や娯楽、他の支払いに勝手に使ってはいけません。破産管財人に厳しくチェックされます。   では実際に「破産前」と「破産後」どちらがいいのか？という話ですが、状況によって、破産前に売る（任意売却）べきか、破産手続きの中で処分する（管財による売却、または競売）べきかは異なります。 破産前に任意売却するメリットとすれば、市場価格に近い価格で売れる可能性が高いこと。引っ越しも買主との交渉次第で、ある程度融通がきくこと。通常の売却と同じなので、借金による売却だと周囲にバレにくいこと。それらがあげられます。逆に、破産後に処分する場合（競売など）は次のようなデメリットが待っています。競売になると相場の5〜7割程度まで価格が下がる。ひっこしも競売や管財処分の場合、強制的に退去日を決められること。競売になるとネットや情報誌に掲載され、近所に知られるリスクがあること。 また、破産前にきれいに売却を済ませておくと、自己破産の手続き自体がシンプル（同時廃止という、費用が安く期間が短い手続き）になるメリットもあります。 結論として、まずは弁護士へ相談することです。 自己破産前の自宅売却は、「いくらで売れるか」「売ったお金をどう扱うか」の透明性がすべてです。自己判断で不動産会社に駆け込む前に、まずは自己破産を担当する（あるいは予定している）弁護士に「自宅をどう処理すべきか」を必ず相談し、指示を仰ぎながら進めてください。いざ任意売却という意思が固まりましたらSweet Rooｍへご相談ください。お待ちしております。