実家の売却を子供が親の代理で行う流れ | 不動産は茨城県、神栖市の株式会社Sweet Room | ブログ

Sweet Rooｍ栗山です。

親名義の実家を子供が代理で売却する場合、「親にしっかりとした判断能力（売却の意思）があるかどうか」によって、手続きの流れや方法が大きく2つに分かれます。 最も一般的な「親に判断能力があり、子供に手続きを任せる場合（任意代理）」の流れを中心に後半で判断能力が低下している場合の対応についてお話いたします。 まず初めに親に判断能力がある場合の売却の流れについて説明いたします。 親に「実家を売りたい」という明確な意思があり、高齢や入院などの理由で動けない場合は、子供が「代理人」となって進めます。 子供が勝手に売却することを防ぎ、取引の安全性を担保するために最も重要なステップです。 ① 委任状の作成。親（委任者）から子供（受任者）へ、売却に関する権限を委任する旨を記した「委任状」を作成します。不動産会社が用意するフォーマットを使うのが確実です。 ② 記載内容。物件情報、委任する権限の範囲（媒介契約、売買契約、代金受領など）、条件（最低売却価格など）、有効期限。 ③ 署名・捺印： 親自身が署名し、実印を押印します。 次に必要書類の準備です。 代理での売却では、通常の書類に加えて「親子関係」や「代理権」を証明する次の書類が必要です。 1、 親の「実印」および「印鑑証明書」（3ヶ月以内）。 2、親と子供それぞれの「本人確認書類」。 3、 親子関係を証明する「戸籍謄本」など。 4、物件の「登記済証（権利証）」または「登記識別情報」。 実際に依頼する不動産会社との「媒介契約」は、 子供が代理人として不動産会社に足を運び、実家の査定や売り出し価格の決定を行います。不動産会社との間で、売却活動を依頼する「媒介契約」を子供が代理で締結します（この際、委任状と親の印鑑証明書を提示します）。 媒介契約完了後、不動産会社による売却活動・買主との交渉が始まります。 内覧の対応や、購入希望者からの価格交渉などは子供が窓口となって進めます。ただし、大きな金額変更など重要な決断は、その都度親に確認をとる必要があります。 そしていざ、買主が決まったら、子供が代理人として売買契約書に署名・捺印し、手付金を受領します。 ここで超重要事項ですが、関係者による「親への面談」 契約の前後、または引き渡しの前に、不動産会社や司法書士が必ず親本人と直接面談（またはオンライン面談）を行い、「本当に売る意思があるか」「子供に代理権を与えたか」を確認します。これが行われないと、後から契約が無効になるリスクがあるため、避けて通ることはできません。 最終段階、その後決済・引き渡しは、買主から残代金を受け取り、鍵を渡して所有権を移転します。 代金の振込先： 売却代金（手付金含む）は、必ず「親名義の口座」で受け取るようにしてください。子供の口座に直接振り込むと、税務署から「贈与」とみなされ、高額な贈与税を課されるリスクがあります。 最後に注意点ですが、親の判断能力が不十分な場合（認知症など）について、 もし親が認知症などで「売却の契約内容を理解できない」状態である場合、上記のような委任状による代理売却は一切できません（法的に委任契約が無効となるため）。 この場合は、以下の手続きが必要になります。 ①    成年後見制度の利用。家庭裁判所に申し立てを行い、親の代わりに財産を管理する「成年後見人」を選任してもらう必要があります。 ②    家庭裁判所の許可。後見人が選ばれた後も、売却する物件が親の「居住用不動産（実家など）」である場合、売却にはさらに家庭裁判所の許可が必要になります。 手続きには数ヶ月以上の期間と費用がかかり、必ずしも子供が後見人に選ばれるとは限りません。 親御さんの体調や意思確認のシチュエーションによって、まずは信頼できる不動産会社選びや司法書士に「代理での売却を検討している」と早めに相談してみるのがスムーズです。その際はSweet Rooｍでお待ちしております。