離婚でローンが残っている家の売却 | 不動産は茨城県、神栖市の株式会社Sweet Room | ブログ

Sweet Rooｍ古川です。家を残す場合は、次のような方法が考えられます。

夫が住宅ローンを返済する

住宅ローンの名義を妻に変更する

ローンを借り換える

夫へ家賃として毎月支払う

ですが、今の返済状況やローンの組み方で進め方が変わってきますのでそこについても詳しく解説していきます。

離婚時に家を売却する場合は、住宅ローンの残債や売却額、住宅ローンの名義など、状況に最も適した売却方法を検討しなければなりません。そこでさまざまなケースにおける家の売却方法やその注意点をお話していきます

アンダーローンの場合ですが、アンダーローンとは、家の売却額が住宅ローンの残債を上回っていることです。このケースの場合、家を売ることで住宅ローンの完済が可能となるため、通常の売却方法による手続きを進めていくとよいでしょう。   完済後、手元に残った売却金を夫婦で分けることになるのですが、これを財産分与といいます。財産分与には「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3種類があり、夫婦が共同で作った財産を公平に分け合う清算的財産分与が一般的です。 財産の分配方法に関しては、生活保障や損害賠償といった点も踏まえ、公平性を持って話し合うようにしましょう。  

逆にオーバーローンの場合ではどうでしょう。家の売却額が住宅ローンの残債を下回っている状況がオーバーローンになります。このケースの場合、アンダーローンと異なり、家の売却額だけでは、住宅ローンの完済が不可能なため、金融機関が設定している抵当権を抹消することができません。つまり、家を売却することができないのです。しかし、住宅ローンの残債と売却額の差額を補える預貯金などがあれば、住宅ローンを完済することが可能となり、家を売却できるようになります。残債の返済に預貯金などを充当させる際は、離婚後に迎える夫婦それぞれの新しい生活を考慮したうえで慎重に判断するべきです。  

連帯保証の場合も考えていきましょう。  連帯保証とは、実際の債務者と連帯して、債務の弁済をおこなうことです。 家が夫の単独名義であっても、住宅ローンは「債務者・夫」「連帯保証人・妻」であることが一般的となっています。 このケースの場合、アンダーローンであれば、名義人の判断によって通常通りに家を売却することが可能です。しかし、オーバーローンであれば、住宅ローンが完済できていないため、債務者同様に、連帯保証人としての責務も続くことになります。たとえば、債務者の夫が住宅ローンの支払いを滞った場合、離婚後であっても連帯保証人である妻が返済を肩代わりしなければなりません。

また、連帯債務の場合ですが、連帯債務とは、ひとつの債務に対し、複数の債務者が弁済義務を負うことです。具体的には「主債務者・夫」「連帯債務者・妻」となって、それぞれが住宅ローンの債務を同等に負担することになります。このケースの場合、家が夫婦の共有名義であることが大半であり、アンダーローンであれば、名義人である夫婦の合意によって通常通りに家を売却することが可能です。   ただし、オーバーローンであれば、家を売却することができません。また、連帯責務者は、主債務者と同一の立場になることから、返済を求める金融機関に対し、支払いを拒絶できる抗弁権がないうえに、ひとりで債務を全額負担する可能性もあります。

ペアローンの場合についてですが、ペアローンとはひとつの債務に対し、夫婦2人で債務者になる借入方法です。具体的には、夫と妻が個別に住宅ローンを組み、それぞれ債務を負うと同時に、互いの連帯保証人にもなります。このケースの場合、家が夫婦の共同名義となるため、名義人である夫婦の合意があれば、通常通りに家を売却することが可能です。アンダーローンであれば、スムーズに売却の手続きが進むのですが、オーバーローンであれば、家を売却することができなくなります。住宅ローンの完済までは、夫婦それぞれに債務者としての弁済義務、連帯保証人としての債務弁済の義務が続くことになるため、注意が必要です。

以上を踏まえて、抵当権付きの自宅をより高く売るためにいろいろな角度から売却方法をアドバイスいたします。ローンが残っていても諦めずぜひSweet Rooｍまでご相談ください！