古い家の売却、解体してから売るべき？それとも現況のまま売却の可能？ | 不動産は茨城県、神栖市の株式会社Sweet Room | ブログ

Ｓｗｅｅｔ　Ｒｏｏｍ栗山です。

古い家を売却する際は、まずは解体せず、現況のまま（古家付き土地または中古戸建てとして）売り出すのが一般的なおすすめの進め方です。最初から解体してしまうと、思わぬコストや税金面でのデメリットが生じるリスクがあるためです。 それぞれの特徴とメリット・デメリットを整理しましたので、判断の参考にしていただければと思います。 まずは古家付き土地として建物が残った状態のまま売却に出す方法です。 こちらのメリットは、事前費用（解体費）がかからないことです。数百万円単位になることもある解体費用をあらかじめ用意する必要がありません。 次に、固定資産税の優遇措置が継続するところです。住宅が建っている土地は「小規模住宅用地の特例」により、固定資産税が最大1/6に軽減されています。売り出し中に年を跨いでも税負担が増えません。 また、リノベーション・DIY需要を取り込める点もメリットの一つです。近年は「古家を安く買って自分好みにリフォームしたい」という買主も増えています。 イレギュラーな部分だと、次のような柔軟な条件設定で「更地渡し相談可（買主が決まったら売主負担で解体する）」という条件のもと売り出すことも可能です。 反対にデメリットについてもお話いたします。 建物の老朽化が激しい場合、新築目的の買主から「解体費用がかかる」と敬遠されることがあります。ただ、その場合はだいたいの解体費用を差し引いた売却価格の設定をすれば、さほど敬遠される要素でもないと思います。 また、あまりに建物が古すぎると、売買契約の際、建物の不具合に関するトラブルを防ぐ特約（契約不適合責任の免責など）を設定する必要があります。   そして、第２案の解体してから売却（更地）の場合です。 こちらのメリットは、買主が購入後の計画を立てやすいことです。注文住宅を建てたい買主や不動産業者が、すぐに建築へ着手できるため検討してもらいやすくなること、日当たりや敷地の広さがわかりやすく、土地の境界確認や地盤調査もスムーズに進みます。 しかし売主にとってはデメリットもあります。 まず、解体費用が持ち出しになり、木造住宅でも坪あたり4〜7万円程度（30坪で120万〜200万円前後）の費用がかかります。それに解体費を上乗せした価格で売れるとは限りません。 あとは、売れ残ると固定資産税が高くなることです。更地にすると住宅用地の特例が外れるため、固定資産税が最大で従来の約6倍（※土地部分）に跳ね上がります。   以上を踏まえて、売主様にとってのおすすめの売却手順としましては、 ①  「古家付き土地（更地渡し相談可）」で売り出すが第1案です。 まずは現況のまま売り出し、買主の希望に応じて「契約後に売主負担で解体する」などの柔軟な交渉や、解体費を多少値引きするなど、一番リスクが少ない方法による相談です。そこは仲介する私たちの交渉術にもよって変わります。 ②  不動産会社の「直接買取」も検討するも案の1つです。 解体作業や家の中の荷物整理（残置物処分）が面倒な場合は、不動産会社にそのままの状態で買い取ってもらう方法もあります（仲介より売却価格は下がりますが、手間や費用がかかりません）。また、不動産会社に買い取ってもらう方があとあとのトラブルも一切ありません。   物件の現在の状態（築年数や傷み具合）や、お住まいの地域の需要によっても適した方法は変わってきます。今現在家の売却をご検討されているのであれば、差し支え物件の築年数や状態についてもお気軽にご相談ください。Ｓｗｅｅｔ　Ｒｏｏｍでお待ちしております。